“O Centro precisa de uma injeção de ânimo”, afirma presidente da Ademi-RJ

Representante da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário também ressalta importância do Plano Diretor para impulsionar o município

Por Marcela Capobianco
21 jul 2023, 06h00

Marcos Saceanu, da Ademi-RJ: quanto mais incentivos para o Centro, maior será o ritmo de ocupação (Leo Lemos/Divulgação)

Após anos de retração, o mercado imobiliário do Rio de Janeiro ensaiava uma retomada quando a pandemia grassou por aqui, trazendo incertezas e mudanças de hábito. A relação dos cariocas com as próprias casas foi drasticamente alterada. Entre a necessidade de espaços para home office e varandas mais amplas, o setor enxergou uma oportunidade de reencontrar a curva de crescimento. E dá-lhe lançamentos, especialmente no Centro, graças ao projeto que pretende repovoar — e reanimar — a região. Segundo Marcos Saceanu, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), o Rio está no caminho da recuperação e não pode perder o fôlego. Para tal, é necessário que o novo Plano Diretor, lei que orienta o avanço urbano da cidade, em votação na Câmara de Vereadores, saia do papel. “Ele contempla várias propostas interessantes, como o desenvolvimento do município justamente para o Centro e para a Zona Norte”, diz o engenheiro, que fala ainda de outros promissores bairros, do uso de tecnologias verdes e da alta dos preços dos aluguéis.

Dos 2 519 apartamentos lançados no Centro em 2022, 71% atraíram compradores, o maior percentual entre todas as regiões da cidade. O que contribuiu para esse quadro? O Centro não é uma promessa. A região já oferece qualidade de vida muito superior à de outras regiões, sendo muito bem servida por transportes, escolas e centros culturais. O que ela precisa é de uma injeção de ânimo. Quanto mais incentivos para se construir ali, maior será o ritmo de ocupação da área.

Qual o perfil das pessoas que estão investindo no Centro? Tem o morador da Zona Oeste e da Zona Norte que deseja migrar e ficar mais perto do trabalho e de opções de lazer, e também o pequeno investidor, que acredita na região. É possível encontrar apartamentos novos de um quarto por cerca de 300 000 reais e de dois quartos, por 400 000 reais, preços bem abaixo dos da Zona Sul. Isso favorece jovens casais em busca do primeiro imóvel.

Todo esse investimento na região já vem refletindo no aumento da ocupação dos imóveis comerciais? Com certeza. A pandemia foi cenário de horror para o Centro, mas já vemos uma recuperação e menos vacância nas salas comerciais. E uma boa ocupação residencial sempre vai afetar positivamente esse setor.

“A busca por imóveis mais espaçosos após a pandemia beneficiou os lançamentos na Barra, que tem a vantagem de oferecer terrenos maiores, diferentemente da Zona Sul”

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Bairros próximos devem se valorizar com a ocupação residencial do Centro? Sim. Há quem pague pelo filé-mignon e os que aproveitam a bonança para conseguir algo mais barato nas redondezas. E esse bom contágio não se limita a poucos quarteirões. A tendência é de que bairros próximos, como Saúde, Lapa, Gamboa, sintam o impacto.

Com alguns dos metros quadrados mais caros do Brasil, a Zona Sul mantém inabalável o status de região mais valorizada? No Rio, a lógica imobiliária está diretamente ligada à natureza. As praias e a Lagoa Rodrigo de Freitas acabam precificando os imóveis. A região sempre apresentou alta demanda, em detrimento da oferta. Mas, nos últimos três anos, os preços dos materiais de construção aumentaram bastante, e isso foi repassado para os clientes. Aconteceu na cidade toda, só que na Zona Sul foi ainda mais substancial, já que os preços dos terrenos também subiram muito.

Na lista de bairros com maior número de transações de compra e venda, a Barra é a líder, com 4 516 imóveis residenciais e corporativos negociados em 2022. Isso foi consequência da pandemia? A Barra tem a vantagem de oferecer terrenos maiores, diferentemente da Zona Sul. Os grandes condomínios estão no bairro, que é um vetor importantíssimo do mercado imobiliário carioca, com muita oferta. O retorno dos grandes lançamentos coincidiu com a pandemia, justamente uma época em que muita gente resolveu procurar imóveis mais espaçosos.

Entre esses imóveis mais amplos, cresceu a demanda por um tipo específico? Aqueles com áreas descobertas, como os gardens (apartamentos no térreo, com quintal) e as coberturas. Até mesmo casas, que costumam ter uma liquidez menor que a média, viraram tendência após a pandemia.

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E quais são os outros bairros mais promissores para o mercado imobiliário? A expansão da Barra faz com que Recreio, Campo Grande e Santa Cruz apareçam como regiões atraentes, mas para as classes mais baixas.

À medida que mais gente busca formas sustentáveis de viver, há maior interesse por imóveis com tecnologias verdes? Hoje em dia, qualquer condomínio novo conta com sistema de reúso e tratamento de água, temporizador de energia, coleta seletiva de lixo e, muitas vezes, painéis solares. São premissas básicas. Com esses recursos otimizados, os custos do condomínio diminuem, e todos ganham.

Por que os preços dos aluguéis no Rio dispararam, com elevação de quase 16% nos últimos doze meses? Os imóveis novos ajudam a atualizar os valores dos aluguéis. O mercado imobiliário vem se recuperando no Rio nos últimos quatro anos e é natural que os preços subam. Ainda nos situamos longe dos números de 2013, pré-Copa e Olimpíada, mas estamos no caminho. É importante manter esse ritmo.