Roupa nova: retrofit abre oportunidades no mercado imobiliário da Zona Sul

Técnica de recuperação de construções antigas cresce na região, com alta demanda por imóveis mas escassez de terrenos

Por Marcela Capobianco
16 nov 2023, 20h00

O novo Glória: apartamentos com valor mínimo de 1,3 milhão de reais (./Divulgação)

Inaugurado em 1922, um ano antes do Copacabana Palace, o Hotel Glória foi o primeiro a ser agraciado com cinco estrelas no Brasil. Em seus luxuosos quartos, outrora habitados por grandes figuras de todas as áreas, hospedaram-se o físico alemão Albert Einstein (1879-1955) e a atriz americana Marilyn Monroe (1926-1962). Em junho do ano passado, após mais de uma década de incertezas, enfim começaram as obras que vão transformar a icônica construção em um requintado residencial, composto de 266 apartamentos e área de lazer, com direito a piscina climatizada e spa.

Tocado com um investimento de 250 milhões de reais, o retrofit do prédio manterá a edificação original e a fachada neoclássica, além das lajes e do tamanho original. “Um grande desafio foi o reforço da fundação da construção, erguida sobre uma rocha, mas a localização privilegiada e a trajetória do Hotel Glória fazem o projeto valer a pena”, avalia Jomar Monnerat, gestor do Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, que prevê a entrega para 2026. Quem pretende se tornar proprietário de um imóvel por lá desembolsa no mínimo 1,3 milhão de reais, preço do apartamento de 80 metros quadrados.

arte zona sul

No Rio, a lógica imobiliária acompanha as belezas naturais — quanto mais perto delas, mais o preço sobe. Assim, a Zona Sul mantém, tradicionalmente, os valores de compra e venda mais elevados (veja as ruas mais caras da cidade no quadro). O último relatório da plataforma Quinto Andar, de setembro, aponta que o metro quadrado nessas bandas custa, em média, 10 337 reais. Diante da escassez de terrenos livres para os empreendimentos, o retrofit surge como uma solução para que incorporadoras ofereçam prédios tinindo de novos, e ainda carregados de história — caso do Glória.

Continua após a publicidade

“É uma alternativa viável para estimular a economia dessas regiões”, explica Glauci Coelho, professora do curso de arquitetura e urbanismo da Uerj. A busca por um edifício apto para restauração é minuciosa e pode levar anos. “É um verdadeiro garimpo. Às vezes, um imóvel tem diversos proprietários e alguns querem vender, outros não. Exige paciência e insistência”, conta Isaac Elehep, presidente da Mozak, envolvida em cinco obras na base do retrofit, entre Botafogo e Leblon (no bairro, aliás, a construtora entregou três prédios retrofitados nos últimos três anos).

Ao longo do processo de banho de loja, em geral a estrutura do prédio é preservada, enquanto tubulações e instalações elétricas são modernizadas. As mudanças podem ser ainda mais profundas, a ponto de um edifício centenário, originalmente sem acessibilidade, ganhar elevadores e garagem. Em 2021, uma alteração na lei passou a permitir que imóveis tombados sofram transformação de uso (ou seja, um prédio comercial pode virar residencial) e até se desdobrar em unidades independentes, desde que órgãos do patrimônio cultural aprovem o plano.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Marcos Saceanu, defende que órgãos públicos deem mais incentivos às construtoras interessadas em obras dessa natureza, já que são mais custosas que uma construção iniciada do zero. “Há dois equívocos comuns quando se fala em retrofit. O primeiro é afirmar que esse modelo é mais barato, e o segundo, que é mais rápido. São necessárias muitas inspeções e adequações complexas que custam dinheiro e tempo”, esclarece Saceanu.

Continua após a publicidade

Antes e depois: o prédio da Rio-Urbe, no Humaitá, vai virar residencial (./Divulgação)

Vendido pela prefeitura, o imponente imóvel que abrigava a Rio-Urbe, no Largo dos Leões, Humaitá, contou com algumas flexibilizações em relação à legislação do bairro para que sua reforma pudesse seguir adiante. De acordo com a lei vigente, o tamanho mínimo de um apartamento a ser construído na Zona Sul é de 35 metros quadrados. No First — Life Friendly, residencial que ocupará as vigas da construção projetada originalmente por Paulo Casé nos anos 1970, graças às mudanças as plantas dos estúdios partem de 32 metros, ao preço de 750 000 reais.

O terraço, com espetacular vista para o Corcovado, ganhará área de lazer completa com academia, e um outro pavimento oferecerá serviços como lavanderia, salas de reunião, pet shop e estúdio multimídia. “Existe demanda por novos prédios na Zona Sul, mas não há terrenos. Um retrofit valoriza não só o imóvel, mas tudo o que está em volta”, observa Vasco Rodrigues, presidente da construtora Fator Realty, à frente do projeto. “Devolver à cidade um espaço abandonado é um benefício para todos os cariocas”, resume a professora da Uerj Glauci Coelho. No mercado imobiliário, assim como na natureza, tudo se transforma.

Continua após a publicidade