Imóvel nas mais novatas comunidades pacificadas da zona sul já está valendo um milhão. Em até que ponto a administração pública deve intervir nessa valorização repentina das favelas?
O Vidigal e a especulação imobiliária: imóveis valorizados já atingem valores de bairros de “asfalto”.
Foi no último dia 13 de novembro que a favela da Rocinha, na zona sul da cidade, conquistou seu posto de comunidade pacificada. Um feito do Estado que está trazendo centenas de melhorias a todos os cariocas, após décadas de espera. Desde então, a Rocinha figura nas páginas dos jornais quase que diariamente. Tem se mostrado todas as mudanças ligeiras pela qual a região administrativa está passando, numa tentativa (dessa vez, bem sucedida) de inserir-se no rol de áreas legalizadas do Rio. Tais modificações são ilustradas através do fim do gatonet, da abertura de bancos, como o Banco do Brasil, e até mesmo dos depoimentos dos moradores, não só da Rocinha, bem como os de São Conrado e da Barra, que sofriam um bocado com os ataques violentos na Niemeyer e na Estrada da Gávea.
O jornal O Dia de ontem, 12/12, no entanto, já nos trouxe notícias da Rocinha agora sob o ponto de vista do mercado imobiliário. Esse foi um dos temas de maior destaque, em 2011, entre os cariocas, sobre o aumento exorbitante no valor de casas, apartamentos e terrenos nas áreas mais valorizadas do Rio. No caso, trata-se da favela do Vidigal, vizinha à Rocinha, e que também foi beneficiada com a UPP. A matéria anuncia que “no Vidigal, um terreno com 10 casas, no alto do morro, está sendo vendido por R$ 1 milhão“. Mais adiante, temos: “O terreno de R$ 1 milhão no Vidigal, segundo os corretores da MS Imobiliária, pode render ainda mais. ‘O dono pensa em desmembrar as casas. Separadas, podem render o dobro’, avalia o corretor local, Jonas Barcellos.“
Essa notícia causou-me um certo espanto. Um imóvel valer R$ 1 milhão numa favela é algo inédito! Comprova, de fato, como a presença do tráfico era um “empata” no desenvolvimento (ainda que informal) das favelas. Com relação a isso, é certo que esse valor só é alcançado no Vidigal pelos diversos atributos dos bairros vizinhos, Leblon, Gávea e São Conrado, considerados nobres. A vista que se tem do Vidigal e da Rocinha, também, é outro fator relevante na determinação do quão valorizada é uma comunidade em relação à outra. As favelas pacificadas da zona sul têm esse plus, motivo esse que as tornam idolatradas por muitos turistas – e pela mídia, é claro. Por isso ficam tanto em evidência. Mas R$ 1 milhão?!?!?
O Dia também apresenta os valores dos aluguéis na Rocinha, que podem chegar a quase R$ 2 mil mensais. Vale lembrar que essa quantia equivale, aproximadamente, ao valor médio de locação para imóveis de três quartos em bairros de classe média da zona norte, como o Méier e a Ilha do Governador (R$ 1 133 e R$ 1 775, respectivamente)*. No próprio Centro, um de 2 quartos, o valor médio sai a R$ 1 394*. Levando-se em conta que se calcula o preço de um imóvel a partir de determinados índices, um deles, o da procura, não preciso me estender muito nesse entendimento; há demanda abundante para a Rocinha e Vidigal. O que leva, então, um indivíduo, com tal poder aquisitivo, em optar uma moradia numa área ainda deficiente nos serviços públicos, acessibilidade e saneamento básico, em detrimento de áreas legítimas já estruturadas?
Não vou discutir tais motivos pessoais de escolha, pois podem estes basear-se em diferentes razões, devidamente identificadas por alguma futura pesquisa. O que é inegável nesse panorama é entender tal escolha ou manutenção de residência (e toda essa valorização) pelo fato de a Rocinha e o Vidigal estarem situadas na zona sul do Rio, a parte mais rica e mais bem estruturada da cidade. Aliás, no caso deles, a localização é ainda mais valiosa e estratégica. Afinal, quem não gostaria de ser vizinho ao Leblon e à Barra da Tijuca pagando tão pouco em relação ao “asfalto” imediato? Facilidade e rapidez para se chegar ao trabalho e para gozar das cobiçadas áreas de lazer da região. Enxergo isso como mais uma prova de como a cidade é má administrada, e de como o investimento em serviços públicos e de lazer se fazem importantes nessas horas. É muito mais vantajoso morar no Vidigal, ao lado do Leblon, do que perder horas dentro de um ônibus da zona norte para a zona sul.
Os benefícios trazidos à população da Rocinha e Vidigal são louváveis, mas sua divulgação excessiva, que carrega um cunho político, como todos sabemos, pode acarretar sérios problemas à cidade, que é o inchaço urbano na zona sul. Fala-se em duplicar a Niemeyer, em metrô, em teleférico, em isso e aquilo, mas se esquecem de que isso favorece a imigração. Além disso, essas duas regiões administrativas, outrora desprezadas, podem tornar-se a galinha dos ovos de ouro do mercado imobiliário. A sua população predominante, a de baixa renda, pode mudar de perfil em breve, como uma opção também de moradia da classe média que não pode ou não está disposta a pagar os preços de bairros da zona sul.
Tem-se aí uma situação delicada, que o Estado deve intervir e limitar as intervenções privadas nas comunidades pacificadas da zona sul. Não se trata de violar o direito individual de alguém tirar uma graninha com seus empreendimentos e posses, mas sim de, finalmente, regrar áreas que cresceram descontroladamente e que não comportam mais um aumento na sua estrutura. É pôr em prática um planejamento urbano tardio, que beneficie a qualidade de vida dos que já moram lá e dos que moram no entorno, e que isso incida numa melhor preservação das nossas áreas naturais.
O potencial turístico explorado nas favelas, seus empreendimentos comerciais (principalmente gastronômicos), e um sem-fim de razões que as promovem como pólos culturais pela mídia, são benéficos, embora também, sem cautela, possam ser um tiro no pé delas próprias. As favelas pacificadas, em especial a Rocinha, ainda não dispõem de uma organização mínima ideal que um bairro legítimo precisa ter para desenvolver-se como se tem exigido nesse momento. Tanto oba-oba com essa sofisticação prematura das favelas vai dar início a um novo ciclo de desordem urbana na cidade. Especulação imobiliária, enriquecimento rápido de visionários (ou oportunistas, como queiram), mais pobreza, e mais crescimento desrespeitoso, como já era, só que, dessa vez, de forma legal.
O momento atual é o de respeitar as favelas, fortalecendo suas bases de desenvolvimento, e não o de atiçar o mercado imobiliário e nem outro fator que atraia mais gente a habitar tais encostas. Deveria ser obrigação da prefeitura e do governo estadual atuar nesse tipo de controle, rígido, para o bem da cidade do Rio e dos moradores dessas comunidades. Pena que não será assim.
* Fonte: Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis do Rio de Janeiro (Secovi Rio), publicado no caderno Morar Bem, do jornal O Globo, 11/12/2011. Foto do Vidigal está em Shafir Images.
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